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中國經(jīng)濟導報記者|潘曉娟
隨著一些市場上存量資產(chǎn)逐漸進入老化周期，業(yè)主和投資者需要重點關(guān)注如何增加收入和節(jié)約成本。據(jù)仲量聯(lián)行估算，亞太區(qū)位于核心地段的投資級別物業(yè)中，有約一半的樓齡已超過20年。也就是說，由于房地產(chǎn)資產(chǎn)的老化或績效表現(xiàn)欠佳，有約400億美元的資產(chǎn)價值有待釋放。而在中國，以上海中央商務(wù)區(qū)甲級辦公樓市場為例，在其約690萬平方米的總存量中，有近1/4的辦公樓樓齡已超過15年，資產(chǎn)升級改造潛力巨大。
仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《釋放房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值》報告指出，由于房地產(chǎn)用戶的行為模式和需求偏好都發(fā)生了變化，如果不及時進行資產(chǎn)提升，一些辦公樓、購物中心以及住宅物業(yè)或?qū)⑹ヒ酝母偁巸?yōu)勢。
該報告顯示，老化“過時”辦公樓的租金較之管理完善的新辦公樓要低10%~40%左右。這些資產(chǎn)的能源和維護系統(tǒng)也往往處于低效運轉(zhuǎn)狀態(tài)，運營成本也隨之增加，這些因素都促使投資者和業(yè)主積極考慮對老舊資產(chǎn)進行重新設(shè)計和實施資產(chǎn)提升策略。
仲量聯(lián)行亞太區(qū)資產(chǎn)提升解決方案部總監(jiān)安德魯·麥克弗森（AndrewMacpherson）表示，新冠肺炎疫情改變了市場的格局和用戶的期待，許多存量資產(chǎn)的價值較疫情前出現(xiàn)了下滑。為了保持資產(chǎn)的競爭力，吸引租戶并滿足租戶不斷變化的需求，業(yè)主和投資者愈發(fā)認識到資產(chǎn)提升的重要性。資產(chǎn)提升可以是對設(shè)計的完善，也可以是大規(guī)模的升級改造，甚至是對辦公樓整體進行重新定位或用途的改變。
當前，人們對健康與福祉、人性化體驗、可持續(xù)發(fā)展和科技賦能都有了更高的要求，仲量聯(lián)行認為，以下五個資產(chǎn)類別目前都具有資產(chǎn)提升的巨大潛力：
辦公樓——辦公空間需要適應安全辦公和靈活辦公等全新的工作理念，滿足租戶對健康設(shè)施的需求，以及應對收費模式的變化。
零售地產(chǎn)——電子商務(wù)領(lǐng)域的蓬勃發(fā)展使得傳統(tǒng)零售商的店鋪面積和空間使用率降低，購物中心必須迅速應對這一變化。租戶組合也在發(fā)生改變，餐飲服務(wù)和體驗式零售業(yè)態(tài)將顯得尤為重要。
工業(yè)地產(chǎn)——消費者對“即日達”的配送需求、日益提高的機器人使用率和自動化水平和不斷提升的可持續(xù)發(fā)展目標，這些都促使倉儲物流行業(yè)在不斷革新。未來，電動汽車和無人機的普及使用也會對物流領(lǐng)域產(chǎn)生重大影響。
酒店——一些較為老舊的酒店正被改造為長租公寓或服務(wù)式公寓，另有一些則在快速應用房地產(chǎn)科技來提升運營效率。
住宅——長租公寓、老年公寓、學生公寓、綜合用途開發(fā)以及適應其他生活方式的住宅產(chǎn)品將迎來發(fā)展機遇。
“緊跟市場趨勢，關(guān)注創(chuàng)新成果，并善用數(shù)據(jù)和標桿分析，將有助于投資者制定最佳資產(chǎn)提升策略，從而提升資產(chǎn)的績效和價值?！卑驳卖敗溈烁ド治稣f，在特定投資期內(nèi)，投資者和樓宇業(yè)主最大的挑戰(zhàn)在于確定最理想的升級改造規(guī)模和范圍并加以實施，如此才能獲得最佳的投資回報。