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G60科創(chuàng)走廊上海臨港松江科技城夜景。姜輝輝/攝
2020年11月，上海某公司因缺少低成本的長期資金，以自有工業(yè)廠房為租賃物，與上海云城融資租賃有限公司（以下簡稱“云城租賃”）達(dá)成融資租賃合作。云城租賃以售后回租模式為企業(yè)快速融資，并順利完成過戶登記，承租客戶還減免了近200萬元的增值稅及其附加稅和近600萬元的企業(yè)所得稅。
據(jù)介紹，不動產(chǎn)售后回租項目因標(biāo)的房產(chǎn)過戶所涉及的稅種繁多、涉稅金額較大、辦理流程復(fù)雜，且沒有過往案例參照，使得行業(yè)中此類業(yè)務(wù)鮮能完成過戶。該項目的交易實質(zhì)為融資租賃，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，參照售后回租業(yè)務(wù)相關(guān)稅收政策執(zhí)行。同時，云城租賃通過合理設(shè)計租賃期限，讓客戶的綜合稅務(wù)成本平攤在可承受范圍之內(nèi)，促進(jìn)項目成功落地。該項目被評為2020年度上海融資租賃行業(yè)“十佳創(chuàng)新案例”，成為行業(yè)不動產(chǎn)售后回租業(yè)務(wù)的示范項目。
當(dāng)前，實體企業(yè)發(fā)展面臨著資金周轉(zhuǎn)流動性不足等問題。流動性是什么？對企業(yè)來說，它是現(xiàn)金流，是生命線。有了流動性，企業(yè)才能整合資源，投入生產(chǎn)，創(chuàng)造財富。
企業(yè)如何獲得流動性？除了銀行貸款等傳統(tǒng)金融手段之外，融資租賃也是服務(wù)實體經(jīng)濟的有效金融工具，可以通過將企業(yè)的動產(chǎn)和不動產(chǎn)作為租賃物，以融資租賃的商業(yè)模式為企業(yè)融資。
簡單來說，企業(yè)利用生產(chǎn)設(shè)備、運輸工具等動產(chǎn)進(jìn)行融資租賃，這方面的法律、商務(wù)、稅務(wù)、財會、征信等政策支撐和配套服務(wù)都已較為完備，執(zhí)行通暢。但另一方面，利用企業(yè)廠房等不動產(chǎn)進(jìn)行融資租賃，在政策配套和執(zhí)行落實上還存在一定的瓶頸，難點就在過戶問題上。
為什么“過戶難”？原因就在于稅費高。
不動產(chǎn)售后回租是企業(yè)將自有廠房出售給融資租賃公司，獲得一筆融資款項，同時再從融資租賃公司租回使用，按期交付租金，租賃期滿后房屋歸還給企業(yè)。由于形式上存在兩次“過戶”，這使得該融資行為在兩個環(huán)節(jié)上均需繳納增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅與契稅等，要承擔(dān)25%的企業(yè)所得稅，還要額外承擔(dān)增值稅（租賃期間差價的9%）、可能的巨額土地增值稅（租賃期內(nèi)增值部分的30%~60%）以及契稅（全額的3%~5%）成本。面對高昂的稅費，企業(yè)很難通過不動產(chǎn)售后回租來獲得融資，只能望洋興嘆。
為此，國家稅務(wù)總局早在2010年就出臺相關(guān)政策（2010年第13號公告），明文規(guī)定“融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營業(yè)稅?！薄案鶕?jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關(guān)收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認(rèn)為銷售收入?！?br/>“政策出臺的目的就是為了避免重復(fù)計稅，促進(jìn)市場發(fā)展。然而不動產(chǎn)售后回租辦理過戶時，卻很少依照這一政策征稅，絕大部分的不動產(chǎn)售后回租交易并未實際過戶?！痹瞥亲赓U相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，如果能在征稅環(huán)節(jié)執(zhí)行上述國家政策，將會大幅減輕企業(yè)稅負(fù)，也會加強交易雙方主動過戶的意愿，從而對整個融資租賃行業(yè)的良性發(fā)展和風(fēng)險防控起到積極的推動作用。
比如，僅以企業(yè)將工業(yè)廠房出售給租賃公司的過戶為例：一棟價值3500萬元的工業(yè)廠房，如果按照一般房產(chǎn)買賣過戶交易，出售方企業(yè)需要繳納增值稅及其附加稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、契稅等合計超過1000萬元的稅費。其中增值稅及其附加稅、企業(yè)所得稅占大頭，光這兩項就得700多萬元。
如果這筆交易不是普通的買賣行為，而是作為融資性質(zhì)的不動產(chǎn)售后回租行為，那么按照國家針對融資租賃行業(yè)的稅收扶持政策，企業(yè)繳納稅費僅需約300萬元。
可以看出，能否享受政策、降低稅費成本關(guān)系到企業(yè)融資的成敗。
為此，云城租賃向稅務(wù)部門提出申請：關(guān)于該交易的納稅辦理，申請適用國家稅務(wù)總局2010年第13號文的規(guī)定，即對承租方出售不動產(chǎn)的行為免征增值稅，且不確認(rèn)為銷售收入。
沒過一周，云城租賃收到稅務(wù)部門的批復(fù)：認(rèn)定該項目的交易實質(zhì)為融資租賃，可參照售后回租業(yè)務(wù)相關(guān)稅收政策執(zhí)行。最終，承租企業(yè)減免了近200萬元的增值稅及其附加稅，以及近600萬元的企業(yè)所得稅，大大降低了企業(yè)的稅務(wù)成本，促成了標(biāo)的房產(chǎn)的過戶登記和交易的最終達(dá)成。
這看似偶然事件的背后，其實是云城租賃多年來的不懈探索和努力。
早在2015年成立之初，云城租賃就以解決中小微實體企業(yè)融資難、融資貴問題為出發(fā)點，明確市場定位，聚焦服務(wù)中小微，并向微端傾斜。在業(yè)務(wù)開展過程中，他們接觸到越來越多的企業(yè)家，特別是中小微民營企業(yè)家，他們苦于融資，疲于奔波，成效甚微。而另一方面，融資租賃作為新型的企業(yè)融資工具，以其針對性和靈活性更適合中小微企業(yè)，卻并未完全發(fā)揮出它的支持力度，因此在服務(wù)中小微實體企業(yè)上，融資租賃還有巨大的發(fā)展空間。
在發(fā)展初期，云城租賃認(rèn)識到，不動產(chǎn)作為實體企業(yè)的一項重要資產(chǎn)，資產(chǎn)規(guī)模大，市場價值高，卻在相當(dāng)程度上被固化，未能用到解決企業(yè)資金問題上。融資租賃可以將企業(yè)不動產(chǎn)作為標(biāo)的物進(jìn)行售后回租，幫助企業(yè)盤活資產(chǎn)，釋放流動性。認(rèn)識到制約不動產(chǎn)售后回租開展的瓶頸所在之后，云城租賃2016年通過校企合作，與上海立信會計學(xué)院合作成立課題組，專門研究不動產(chǎn)融資租賃的稅收政策問題，并形成學(xué)術(shù)研究報告，為稅務(wù)政策制定部門政策修訂提供參考。
其后，云城租賃一直與主管部門保持專業(yè)研討，在業(yè)內(nèi)廣泛交流經(jīng)驗，經(jīng)過三五年的業(yè)務(wù)深耕和沉淀，在2020年終于實現(xiàn)了這筆不動產(chǎn)售后回租的具體項目落地，辦理完成過戶。
據(jù)介紹，云城租賃的不動產(chǎn)售后回租業(yè)務(wù)，從政策理論上的研討到實踐項目的落地，是創(chuàng)新與實踐的探索結(jié)果。案例項目依照國家相關(guān)稅收政策完稅，辦理完成過戶登記，最終落實交易放款，通過一系列的規(guī)范操作，有效防范項目的合規(guī)性風(fēng)險和法律風(fēng)險，對交易雙方的合法權(quán)益都起到良好的保護(hù)作用，對于較長合同期限內(nèi)的交易風(fēng)險也能起到有力的對沖作用。
該項目在過戶辦理過程中，切實享受了國家相關(guān)法律規(guī)定和稅務(wù)政策，疏通了制約不動產(chǎn)售后回租業(yè)務(wù)發(fā)展的瓶頸，在業(yè)務(wù)實踐的合規(guī)性和合理性之間找到了平衡點，對今后該行業(yè)此類項目的辦理具有樣板參照意義。其應(yīng)用性還體現(xiàn)在：一是稅務(wù)部門對相關(guān)政策執(zhí)行的可參照性；二是企業(yè)通過不動產(chǎn)進(jìn)行融資租賃的可復(fù)制性。
對廣大實體企業(yè)來說，通過不動產(chǎn)進(jìn)行融資租賃有了可行的參照案例，在傳統(tǒng)信貸融資之外，又增加了一種強有力的融資手段，有力地提升了金融服務(wù)實體經(jīng)濟發(fā)展的能力。
云城租賃相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，融資租賃行進(jìn)在金融服務(wù)實體經(jīng)濟的正道上，有力促進(jìn)產(chǎn)融結(jié)合。針對中小微企業(yè)融資難、融資貴的痛點，融資租賃通過“滴灌式”的精準(zhǔn)服務(wù)，打通融資難的“最后一公里”，暢通企業(yè)融資渠道。云城租賃6年多的業(yè)務(wù)實踐和案例生動闡釋了融資租賃服務(wù)中小微企業(yè)體現(xiàn)出來的優(yōu)勢和作用。在國家相關(guān)配套政策支持下，融資租賃將在破解中小微企業(yè)融資難題、服務(wù)實體經(jīng)濟的過程中發(fā)揮越來越重要的作用，也會取得更加顯著的成效。（文/云融）