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中國經濟導報記者|潘曉娟
在過去的5年，包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等在內的物流地產成為了房地產投資者關注度越來越高的資產類別，這一趨勢也延續(xù)到了二零二一年。特別是近期，遠洋資本收購紅星美凱龍旗下物流地產包、蘇寧易購聯(lián)手普洛斯成立38億元物流地產基金用于收購倉儲物流項目、保德信房地產完成兩筆中國物流地產項目收購等，在市場上引發(fā)了廣泛關注。
根據仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數據，2020年物流資產在中國房地產大宗交易市場中的份額從之前的5%左右大幅提升到了10%~12%，投資額則較2019年猛增了77%。仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場部負責人龐樹東表示，事實上，在全球各大城市，物流地產的資本化率都高于辦公、零售等其他商業(yè)地產業(yè)態(tài)。國內外投資者對中國物流地產項目的青睞，一方面印證了市場對此類資產的旺盛需求，另一方面也揭示出，物流地產在未來可預期的一段時間內，投資價值和潛力仍然巨大，必將繼續(xù)獲得投資者的關注。
物流資產吸引力得到提升
據了解，近期促使物流地產成為投資關注的原因是多方面的。首先，在新冠肺炎疫情的背景下，各主要經濟體紛紛出臺量化寬松政策，向市場注入流動性，以期推動經濟快速復蘇。如此一來，各類投資機構熱情高漲，投資意愿和需求更加迫切。作為保值增值的重要工具，全球房地產市場都因此火熱起來，導致資產價格有了明顯的漲幅。其次，在疫情的沖擊下，辦公物業(yè)空置率走高和租金下探的趨勢可能要持續(xù)到二零二二年甚至2023年；而即便是在疫情前，激烈的競爭格局就對零售業(yè)主的運營能力提出了較高要求。因此，尋找投資機遇的專業(yè)投資者便將目光投向了受疫情影響較小、且運營門檻相對較低的物流地產。
最重要的一點在于，電商行業(yè)在疫情期間的逆勢爆發(fā)性增長讓物流地產因此受益。租金水平不跌反升使物流地產在商業(yè)地產領域展現出極強的韌性和抗風險性，從而帶動了國內物流地產市場的快速擴張。
各地物流項目建設進度加快
作為國家鼓勵發(fā)展的重點行業(yè)之一，乘著電商、新零售等數字經濟創(chuàng)新業(yè)態(tài)的推動，加之公募REITs所帶來的資本加持，物流地產未來的增值空間不可限量。在物流領域，中國正展現著“迅速追趕”的本色，各地物流項目的建設進度不斷加快。
仲量聯(lián)行預計，二零二一年中國物流地產新增供應面積將突破1千萬平方米，創(chuàng)下歷史新高，為市場增添大量供給。需求旺盛、資本涌入、政府支持等一系列積極因素印證了物流地產的光明前景。但與此同時，持續(xù)走高的價值和預期中一定規(guī)模的新增供應是否會對收益率形成壓力，也讓部分業(yè)內人士有所擔憂。
龐樹東表示，在短期內，此前取得較高收益率的物流地產在收益表現方面出現一些回調的可能性是存在的，但影響將會比較有限。大量資金注入和強韌的市場需求將會抵消收益緊縮，物流資產的收益率將得到支撐，在通脹預期下甚至仍有上漲空間。今年下半年，市場或許會見證更多物流地產大宗交易的誕生。
物流投資盯準二三線城市
長期來看，隨著中國宏觀經濟結構的不斷優(yōu)化，居民的商品消費需求不斷升級，中國的物流市場將進一步發(fā)展壯大，物流地產市場也將因此繼續(xù)受到投資者的追捧。而與商業(yè)地產領域的其他業(yè)態(tài)共通的是，地理位置對于物流項目能否取得成功也發(fā)揮著至關重要的作用。業(yè)內人士預測，地處重要交通節(jié)點，臨近港口、鐵路和公路等關鍵基礎設施的物流地產項目因為足夠靠近消費者，能夠在最短時間內實現產品交付，勢必將在競爭中脫穎而出。
而在區(qū)域方面，目前國內物流地產市場已經形成了以京津冀、長三角、珠三角和成渝等大型城市群為依托、多個核心物流樞紐并存的格局，截至2020年，中國70%的非保稅高標庫存量資源均集中于此。
“雖然一線城市坐擁靠近市場的區(qū)位和交通優(yōu)勢，但土地資源較為稀缺，投資和運營成本較高?！饼嫎鋿|分析說，相比之下，位于交通主干線、大動脈上的二三線城市，以及一線城市周邊的衛(wèi)星城，如蘇州、昆山、惠州、東莞等地的物流地產將會展現出越來越誘人的投資價值。正如今年以來，投資者紛紛落子布局所印證的那樣，前景看好的中國物流地產有望持續(xù)獲得國內外投資者的青睞。