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中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者|張洽棠
2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了中國(guó)樓市的發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，并提出要加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷售、中介等行為。2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上又進(jìn)一步重申要“因地制宜，多舉并措，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。
房天下董事長(zhǎng)莫天全在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示，這表明了中央對(duì)住房問(wèn)題和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重視，要著重解決好大城市的住房問(wèn)題的決心。
莫天全認(rèn)為，目前存在的問(wèn)題是房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度越來(lái)越高。
第一，二手房市場(chǎng)的集中度不斷提高，可能導(dǎo)致壟斷的出現(xiàn)，給房?jī)r(jià)帶來(lái)不良影響。根據(jù)中國(guó)人民大學(xué)教授張秀智和清華大學(xué)教授林志杰對(duì)19個(gè)城市共同研究成果，按照2019~2020年期間月交易數(shù)據(jù)，不同能級(jí)城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)占有率如下：其中，北京排名第一的經(jīng)紀(jì)公司的市場(chǎng)占有率近50%，成都排名第一的經(jīng)紀(jì)公司的市場(chǎng)占有率超過(guò)60%；如果計(jì)算單個(gè)城市前4家經(jīng)紀(jì)公司的市場(chǎng)占有率之和，19個(gè)城市中有7個(gè)城市的市場(chǎng)占有率超過(guò)50%，其中，太原超過(guò)80%、北京超過(guò)78%、成都超過(guò)71%、深圳超過(guò)62%。越是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)集中度高的城市，其房源信息越是大量集中在頭部經(jīng)紀(jì)公司手中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)壟斷性越高，買方和賣方的議價(jià)能力也越弱。
張秀智和林志杰的研究成果證實(shí)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)集中度與二手房?jī)r(jià)格之間的關(guān)聯(lián)性：一是位居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)前四位的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所占市場(chǎng)份額（即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)集中度）每增加1%，二手房?jī)r(jià)將提高0.2%。以北京為例，若前四大經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)份額合計(jì)增加10%，二手房均價(jià)將提高1112.20元/平方米（2%）。二是能級(jí)越高的城市（比如北京、上海），其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)集中度與二手房?jī)r(jià)格之間的關(guān)聯(lián)度更強(qiáng)，市場(chǎng)集中度對(duì)二手房?jī)r(jià)的提升作用越大。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)集中度對(duì)二手房房?jī)r(jià)的影響作用，在大城市中更加明顯。
第二，市場(chǎng)集中度越來(lái)越高的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，讓部分新房市場(chǎng)的中介費(fèi)高達(dá)5%~10%。近3年來(lái)，經(jīng)紀(jì)公司大規(guī)模進(jìn)入新房市場(chǎng)，改變了傭金1%左右的傳統(tǒng)新房市場(chǎng)代理模式。新房市場(chǎng)一、二手聯(lián)動(dòng)的“新銷售模式”，在一定程度上“綁架”了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，部分新房市場(chǎng)的中介費(fèi)高達(dá)5%~10%，少數(shù)樓盤(pán)的中介費(fèi)甚至出現(xiàn)極不正常的10%以上的中介費(fèi)，扭曲了新房市場(chǎng)的正常運(yùn)行。本來(lái)相對(duì)透明、標(biāo)準(zhǔn)的新房市場(chǎng)，中介費(fèi)用卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)二手房市場(chǎng)，是不符合邏輯的現(xiàn)象。特別是新房、二手房市場(chǎng)中介行業(yè)集中度的不斷提升，加劇了新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)交易模式和交易費(fèi)用的扭曲，最終受損失的是購(gòu)房者。
對(duì)此，莫天全建議建立國(guó)家住房市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷出現(xiàn)。一是，組建國(guó)家住房市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，依照相關(guān)法律、法規(guī)，因城施策，監(jiān)督、管理、調(diào)控各地房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)防部分城市逐漸形成的開(kāi)發(fā)及中介機(jī)構(gòu)高市場(chǎng)占有率的壟斷格局，加強(qiáng)對(duì)寡頭企業(yè)的監(jiān)管，保障行業(yè)回歸到健康有序的競(jìng)爭(zhēng)中來(lái)。
二是，建立科學(xué)合理的國(guó)家住房市場(chǎng)監(jiān)管制度。行業(yè)主管部門(mén)與市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)通過(guò)設(shè)立房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度評(píng)價(jià)指標(biāo)，定期監(jiān)測(cè)全國(guó)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，制定房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷認(rèn)定制度，為消除行業(yè)壟斷提供數(shù)據(jù)支撐。國(guó)家住房市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)有法可依、有規(guī)可循，讓所有住房市場(chǎng)的參與者在接受統(tǒng)一監(jiān)管的同時(shí)，也得到相應(yīng)的政策支持和保護(hù)，保障住房市場(chǎng)有序競(jìng)爭(zhēng)，確保“房住不炒”，住房交易相關(guān)服務(wù)費(fèi)用合理，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。