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中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者|張洽棠
近日，仲量聯(lián)行在京發(fā)布的《全球房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》顯示，二零二一年一季度，全球房地產(chǎn)投資交易總額約為1870億美元，同比下降13%；投資市場(chǎng)呈現(xiàn)整體韌性但不均衡的回暖格局，美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)和日本等成熟且流動(dòng)性強(qiáng)的市場(chǎng)為一季度交易量提供了有利支撐。
一季度，投資者更加偏好高品質(zhì)的核心及核心增益型產(chǎn)品。但與此同時(shí)，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的細(xì)分市場(chǎng)，投資者對(duì)機(jī)會(huì)型投資的需求也有所增加，其中物流地產(chǎn)和長(zhǎng)租公寓的投資占比達(dá)到了63%（2020年同期占比44%）。在辦公樓和零售地產(chǎn)板塊，低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)仍是投資交易的主要驅(qū)動(dòng)力，核心資產(chǎn)的交易占比達(dá)到了自2015年以來(lái)的新高。
仲量聯(lián)行全球資本市場(chǎng)研究部總監(jiān)肖恩·科格倫（SeanCoghlan）表示，雖然全球投資市場(chǎng)整體顯示出韌性，但不同地區(qū)和不同資產(chǎn)類別的復(fù)蘇呈現(xiàn)不均衡態(tài)勢(shì)?！敖?jīng)濟(jì)狀況的改善、政府的持續(xù)刺激和疫苗接種率的提高使投資人對(duì)市場(chǎng)保持樂(lè)觀態(tài)度，并為市場(chǎng)改善奠定了基礎(chǔ)，但對(duì)整體市場(chǎng)仍持謹(jǐn)慎態(tài)度?！?br/>在美國(guó)和歐洲市場(chǎng)的帶動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓明顯成為投資者加快投資組合多樣化的關(guān)注點(diǎn)。歐洲的長(zhǎng)租公寓投資同比增長(zhǎng)了66%，主要發(fā)生在英國(guó)、德國(guó)和法國(guó)。日本是亞太區(qū)流動(dòng)性最強(qiáng)的市場(chǎng)（投資交易額約115億美元），這也歸功于投資者對(duì)東京、大阪和名古屋等長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)的持續(xù)追捧。
仲量聯(lián)行在二零二一年一季度還觀察到，跨境投資仍然低迷。一季度，區(qū)域內(nèi)投資在全球交易量中的占比下滑至12%，這主要是因?yàn)闅W洲境內(nèi)的嚴(yán)格管控影響了整體投資活動(dòng)。而跨區(qū)域投資則相對(duì)活躍，推動(dòng)了一些市場(chǎng)的回暖，如英國(guó)獲得北美和新加坡資本的青睞，總投資額達(dá)29億美元；在日本，美國(guó)投資者則重點(diǎn)投資于核心辦公樓和零售資產(chǎn)。
流動(dòng)性保持強(qiáng)勁。流向房地產(chǎn)的資本配置保持穩(wěn)定，二零二一年有望達(dá)到10.9%。不斷增長(zhǎng)的資本配置和更加穩(wěn)定的融資市場(chǎng)將為更廣泛的市場(chǎng)回暖提供資金來(lái)源。封閉式融資市場(chǎng)企穩(wěn)，今年一季度的融資總額為300億美元，同比降幅趨緩。
貸款人更具遠(yuǎn)見(jiàn)且風(fēng)險(xiǎn)承受力更高。一季度債務(wù)市場(chǎng)的活躍度和競(jìng)爭(zhēng)都在提升，貸方資金池連續(xù)兩個(gè)季度擴(kuò)大。隨著疫苗接種力度加強(qiáng)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呈樂(lè)觀態(tài)勢(shì)，盡管面臨通貨壓力且美國(guó)利率上升，但全球債務(wù)市場(chǎng)仍處于有利的歷史低利率環(huán)境，因此核心且優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)交易仍廣受貸款人青睞。
價(jià)格發(fā)現(xiàn)擴(kuò)大化。買賣雙方對(duì)于預(yù)期的一致性已經(jīng)從成長(zhǎng)型資產(chǎn)擴(kuò)展到了穩(wěn)定型資產(chǎn)，如辦公樓和零售地產(chǎn)。整個(gè)亞太區(qū)經(jīng)濟(jì)的重新開(kāi)放以及美英疫苗接種的迅速開(kāi)展都提振了投資者對(duì)辦公樓市場(chǎng)的信心。核心及核心增益型辦公樓資產(chǎn)的利差有所改善，仲量聯(lián)行認(rèn)為這為交易迅速回暖奠定了基礎(chǔ)。