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中國經(jīng)濟導報記者|張洽棠
2016年中央經(jīng)濟工作會議明確了中國樓市的發(fā)展方向，強調(diào)要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，并提出要加強住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。2020年中央經(jīng)濟工作會議上又進一步重申要“因地制宜，多舉并措，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。
房天下董事長莫天全在接受中國經(jīng)濟導報記者采訪時表示，這表明了中央對住房問題和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重視，要著重解決好大城市的住房問題的決心。
莫天全認為，目前存在的問題是房地產(chǎn)市場集中度越來越高。
第一，二手房市場的集中度不斷提高，可能導致壟斷的出現(xiàn)，給房價帶來不良影響。根據(jù)中國人民大學教授張秀智和清華大學教授林志杰對19個城市共同研究成果，按照2019~2020年期間月交易數(shù)據(jù)，不同能級城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀市場占有率如下：其中，北京排名第一的經(jīng)紀公司的市場占有率近50%，成都排名第一的經(jīng)紀公司的市場占有率超過60%；如果計算單個城市前4家經(jīng)紀公司的市場占有率之和，19個城市中有7個城市的市場占有率超過50%，其中，太原超過80%、北京超過78%、成都超過71%、深圳超過62%。越是房地產(chǎn)經(jīng)紀市場集中度高的城市，其房源信息越是大量集中在頭部經(jīng)紀公司手中，房地產(chǎn)經(jīng)紀市場壟斷性越高，買方和賣方的議價能力也越弱。
張秀智和林志杰的研究成果證實了房地產(chǎn)經(jīng)紀市場集中度與二手房價格之間的關聯(lián)性：一是位居房地產(chǎn)經(jīng)紀市場前四位的經(jīng)紀機構所占市場份額（即房地產(chǎn)經(jīng)紀市場集中度）每增加1%，二手房價將提高0.2%。以北京為例，若前四大經(jīng)紀機構的市場份額合計增加10%，二手房均價將提高1112.20元/平方米（2%）。二是能級越高的城市（比如北京、上海），其房地產(chǎn)經(jīng)紀市場集中度與二手房價格之間的關聯(lián)度更強，市場集中度對二手房價的提升作用越大。也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)紀市場集中度對二手房房價的影響作用，在大城市中更加明顯。
第二，市場集中度越來越高的經(jīng)紀業(yè)務，讓部分新房市場的中介費高達5%~10%。近3年來，經(jīng)紀公司大規(guī)模進入新房市場，改變了傭金1%左右的傳統(tǒng)新房市場代理模式。新房市場一、二手聯(lián)動的“新銷售模式”，在一定程度上“綁架”了開發(fā)商和購房者，部分新房市場的中介費高達5%~10%，少數(shù)樓盤的中介費甚至出現(xiàn)極不正常的10%以上的中介費，扭曲了新房市場的正常運行。本來相對透明、標準的新房市場，中介費用卻遠遠超過二手房市場，是不符合邏輯的現(xiàn)象。特別是新房、二手房市場中介行業(yè)集中度的不斷提升，加劇了新房市場和二手房市場交易模式和交易費用的扭曲，最終受損失的是購房者。
對此，莫天全建議建立國家住房市場監(jiān)管機構，抑制房地產(chǎn)市場壟斷出現(xiàn)。一是，組建國家住房市場監(jiān)管機構，依照相關法律、法規(guī)，因城施策，監(jiān)督、管理、調(diào)控各地房地產(chǎn)市場，預防部分城市逐漸形成的開發(fā)及中介機構高市場占有率的壟斷格局，加強對寡頭企業(yè)的監(jiān)管，保障行業(yè)回歸到健康有序的競爭中來。
二是，建立科學合理的國家住房市場監(jiān)管制度。行業(yè)主管部門與市場監(jiān)管部門通過設立房地產(chǎn)市場壟斷程度評價指標，定期監(jiān)測全國各城市房地產(chǎn)市場，制定房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷認定制度，為消除行業(yè)壟斷提供數(shù)據(jù)支撐。國家住房市場監(jiān)管機構有法可依、有規(guī)可循，讓所有住房市場的參與者在接受統(tǒng)一監(jiān)管的同時，也得到相應的政策支持和保護，保障住房市場有序競爭，確?！胺孔〔怀础?，住房交易相關服務費用合理，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。